И снова "Большое Домодедово"
«Большое Домодедово» скоро начнут застраивать — статья Натальи Кузнецовой на dailyj.ru
Компания «Коалко Девелопмент» совладельца холдинга «Металлоинвест» Василия Анисимова разморозила свой крупный проект комплексной застройки «Большое Домодедово» в одноименном районе Подмосковья. До конца года девелопер приступит к строительству первого квартала.
Квартал будет называться Гальчино. Речь идет о жилых домах среднеэтажной застройки общей площадью до 50 тыс. кв. м. Девелопер не указывает сроки завершения Гальчино и не называет своего финансового партнера. Объем инвестиций в строительство квартала может составить, по оценкам экспертов, $50–55 млн.
Напомним, «Большое Домодедово» — это 12 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости для 580 тыс. жителей. Это второй по величине проект комплексной застройки в Подмосковье после А101 (13 млн кв. м). Но если хозяин А101 — УК «Масштаб» сенатора Вадима Мошковича — с началом кризиса стал распродавать земли (36 га — Мухтару Аблязову, ныне беглому олигарху, бывшему владельцу казахского БТА-банка, и 127 га — ГК ПИК), то «Коалко Девелопмент» этого сделать не удалось.
В итоге «Авгур Эстейт» (подконтрольная Вадиму Мошковичу компания, которая строит в рамках проекта «Квартал А101» многоэтажный жилой район), как нам сообщили в ее пресс-службе, к настоящему времени в своем районе общей площадью 200 тыс. кв. м продала половину квартир I очереди строительства и начала продажи по II очереди. «Коалко» же только приступает к возведению 50 тыс. кв. м — первого квартала. Впрочем, купленные у Мошковича земли пока не застраивают ни ГК ПИК, ни тем более «Евразия Сити» Мухтара Аблязова. Всего у «Коалко» 18 тыс. га в городском округе Домодедово. Из них город займет около 5 тыс. га, остальные земли как непрофильные могут быть проданы.
До кризиса объем инвестиций в проект «Большое Домодедово» оценивался в $11–13 млрд. На его реализацию отводилось семь лет, и весь район по этим планам должен был быть построен к 2014 году. Но в запланированные сроки вписаться, видимо, не удастся.
При быстрых темпах жилищного строительства вложенные деньги в проект эконом-класса инвестор мог вернуть за период строительства, до кризиса — с доходностью от 30% и больше, говорят участники рынка. К настоящему времени доходность таких проектов снизилась в связи с падением цен на жилье. Ситуация с «Большим Домодедово» отягощается тем, что капитальные вложения в инфраструктуру не «отбиваются» быстрой продажей квадратных метров. Эксперты не берутся определить рентабельность такого проекта. Рентабельность похожего проекта — жилого района «Квартал А101», по словам Виктора Козлова, генерального директора компании «Авгур Эстейт», приближается к 20%.
Без партнеров
«Коалко» долго не могла начать стройку, так как у нее не было финансового партнера. От IPO в 2008 году ей пришлось отказаться из-за начавшегося финансового кризиса, союз с арабской компанией Dubai World тоже не состоялся. Поэтому «Коалко» два года продолжала на части земель разводить голландских коров на племзаводах «Барыбино» и «Повадино» и готовить инфраструктуру под будущий город. Теперь начинать строительство этого города девелоперу приходится со сравнительно небольшого квартала и без финансовых партнеров.
«Не очень крупные жилые проекты в России в большинстве случаев до сих пор строятся по схеме долевого строительства, когда объект на 70–80% финансируется покупателями квартир», — говорит Евгения Старикова, директор по маркетингу компании MR Group.
Несмотря на некоторое оживление рынка, банки до сих пор не рискуют кредитовать масштабные жилищные проекты, если государство не дает гарантий заемщикам, так как опасается отсутствия спроса. Василий Анисимов для своей девелоперской компании такие гарантии получить не смог. Кроме того, основному кредитору «Коалко Девелопмент» Сбербанку пришлось забрать в свою собственность 50% проекта офисной недвижимости «Хрустальные Башни» и крупную генподрядную компанию ГВСУ «Центр» из-за просроченных долгов по кредитам. Вряд ли в таких обстоятельствах Сбербанк станет охотно продолжать сотрудничать с этим заемщиком.
И инфраструктуру девелоперу также пришлось создавать на свои средства, за исключением реконструкции автомагистрали М-4 «Дон», начатой ФГУ «Дороги России». Отсутствие государственной помощи в данном случае «Коалко Девелопмент» объясняет тем, что проект не вошел в фазу массового строительства.
К настоящему времени в районе застройки работает подстанция «Бор». В стадии реконструкции — «Прудная» и «Санаторная». Получены техусловия (ТУ) на газогенерирующие станции «Данилово» и «Вельяминово» (суммарная мощность — около 600 МВт). Пробурены скважины на добычу питьевой воды в объеме 15 000 кубометров в сутки для обеспечения будущих микрорайонов «Южный» и «Петровские Сады» (проекты планировок уже утверждены). Для обеспечения транспортной доступности нового квартала и будущих микрорайонов «Южный», «Данилово», «Вельяминово» уже сейчас сооружаются эстакады и съезды.
Цены средние
По данным риэлтеров компании «Миэль», средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса в районе «Большое Домодедово» составит от 43 тыс. руб. за кв. м. Это средняя цена аналогичных предложений в других строящихся в Подмосковье крупных жилищных проектах — А101 УК «Масштаб» и «Новое Ступино», возводимом MR Group.
В «Квартале А101», по словам Виктора Козлова, генерального директора компании «Авгур Эстейт», стоимость квартир начинается от 62 тыс. руб. за кв. м. Но А101 находится в 3 км по Калужскому шоссе, то есть значительно ближе к Москве, чем «Большое Домодедово», которое расположено в 40 км от МКАД по Каширскому шоссе. В «Новом Ступино», находящемся в 70 км от столицы, стоимость квартир — от 30 тыс. руб. за кв. м.
Лендлорды медленнее размораживаются
Большинство девелоперов крупных проектов комплексной застройки успешно прошли кризис и не заморозили основную часть своих строек главным образом благодаря поддержке государства в форме госгарантий, субсидий, процентных ставок по кредитам, а также госзаказу на выкуп жилья. Речь идет о компаниях «Ренова-СтройГруп», СУ-155, ГК ПИК и ЛСР.
Те, кто такую помощь не получил, как MR Group или ГК «Мортон», находили сильных партнеров в лице своих подрядчиков. MR Group практиковала бартерные схемы расчетов, а «Мортон» получала крупные госзаказы благодаря тандему с ДСК-1.
Лендлорды «Коалко» и УК «Масштаб» больше опираются на собственные силы и, возможно, поэтому несколько сбросили скорость продаж своих объектов. Но при этом компании все же остались в строю и, очевидно, дальше будут развивать свои проекты.
Источник
Компания «Коалко Девелопмент» совладельца холдинга «Металлоинвест» Василия Анисимова разморозила свой крупный проект комплексной застройки «Большое Домодедово» в одноименном районе Подмосковья. До конца года девелопер приступит к строительству первого квартала.
Квартал будет называться Гальчино. Речь идет о жилых домах среднеэтажной застройки общей площадью до 50 тыс. кв. м. Девелопер не указывает сроки завершения Гальчино и не называет своего финансового партнера. Объем инвестиций в строительство квартала может составить, по оценкам экспертов, $50–55 млн.
Напомним, «Большое Домодедово» — это 12 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости для 580 тыс. жителей. Это второй по величине проект комплексной застройки в Подмосковье после А101 (13 млн кв. м). Но если хозяин А101 — УК «Масштаб» сенатора Вадима Мошковича — с началом кризиса стал распродавать земли (36 га — Мухтару Аблязову, ныне беглому олигарху, бывшему владельцу казахского БТА-банка, и 127 га — ГК ПИК), то «Коалко Девелопмент» этого сделать не удалось.
В итоге «Авгур Эстейт» (подконтрольная Вадиму Мошковичу компания, которая строит в рамках проекта «Квартал А101» многоэтажный жилой район), как нам сообщили в ее пресс-службе, к настоящему времени в своем районе общей площадью 200 тыс. кв. м продала половину квартир I очереди строительства и начала продажи по II очереди. «Коалко» же только приступает к возведению 50 тыс. кв. м — первого квартала. Впрочем, купленные у Мошковича земли пока не застраивают ни ГК ПИК, ни тем более «Евразия Сити» Мухтара Аблязова. Всего у «Коалко» 18 тыс. га в городском округе Домодедово. Из них город займет около 5 тыс. га, остальные земли как непрофильные могут быть проданы.
До кризиса объем инвестиций в проект «Большое Домодедово» оценивался в $11–13 млрд. На его реализацию отводилось семь лет, и весь район по этим планам должен был быть построен к 2014 году. Но в запланированные сроки вписаться, видимо, не удастся.
При быстрых темпах жилищного строительства вложенные деньги в проект эконом-класса инвестор мог вернуть за период строительства, до кризиса — с доходностью от 30% и больше, говорят участники рынка. К настоящему времени доходность таких проектов снизилась в связи с падением цен на жилье. Ситуация с «Большим Домодедово» отягощается тем, что капитальные вложения в инфраструктуру не «отбиваются» быстрой продажей квадратных метров. Эксперты не берутся определить рентабельность такого проекта. Рентабельность похожего проекта — жилого района «Квартал А101», по словам Виктора Козлова, генерального директора компании «Авгур Эстейт», приближается к 20%.
Без партнеров
«Коалко» долго не могла начать стройку, так как у нее не было финансового партнера. От IPO в 2008 году ей пришлось отказаться из-за начавшегося финансового кризиса, союз с арабской компанией Dubai World тоже не состоялся. Поэтому «Коалко» два года продолжала на части земель разводить голландских коров на племзаводах «Барыбино» и «Повадино» и готовить инфраструктуру под будущий город. Теперь начинать строительство этого города девелоперу приходится со сравнительно небольшого квартала и без финансовых партнеров.
«Не очень крупные жилые проекты в России в большинстве случаев до сих пор строятся по схеме долевого строительства, когда объект на 70–80% финансируется покупателями квартир», — говорит Евгения Старикова, директор по маркетингу компании MR Group.
Несмотря на некоторое оживление рынка, банки до сих пор не рискуют кредитовать масштабные жилищные проекты, если государство не дает гарантий заемщикам, так как опасается отсутствия спроса. Василий Анисимов для своей девелоперской компании такие гарантии получить не смог. Кроме того, основному кредитору «Коалко Девелопмент» Сбербанку пришлось забрать в свою собственность 50% проекта офисной недвижимости «Хрустальные Башни» и крупную генподрядную компанию ГВСУ «Центр» из-за просроченных долгов по кредитам. Вряд ли в таких обстоятельствах Сбербанк станет охотно продолжать сотрудничать с этим заемщиком.
И инфраструктуру девелоперу также пришлось создавать на свои средства, за исключением реконструкции автомагистрали М-4 «Дон», начатой ФГУ «Дороги России». Отсутствие государственной помощи в данном случае «Коалко Девелопмент» объясняет тем, что проект не вошел в фазу массового строительства.
К настоящему времени в районе застройки работает подстанция «Бор». В стадии реконструкции — «Прудная» и «Санаторная». Получены техусловия (ТУ) на газогенерирующие станции «Данилово» и «Вельяминово» (суммарная мощность — около 600 МВт). Пробурены скважины на добычу питьевой воды в объеме 15 000 кубометров в сутки для обеспечения будущих микрорайонов «Южный» и «Петровские Сады» (проекты планировок уже утверждены). Для обеспечения транспортной доступности нового квартала и будущих микрорайонов «Южный», «Данилово», «Вельяминово» уже сейчас сооружаются эстакады и съезды.
Цены средние
По данным риэлтеров компании «Миэль», средняя стоимость квадратного метра в домах эконом-класса в районе «Большое Домодедово» составит от 43 тыс. руб. за кв. м. Это средняя цена аналогичных предложений в других строящихся в Подмосковье крупных жилищных проектах — А101 УК «Масштаб» и «Новое Ступино», возводимом MR Group.
В «Квартале А101», по словам Виктора Козлова, генерального директора компании «Авгур Эстейт», стоимость квартир начинается от 62 тыс. руб. за кв. м. Но А101 находится в 3 км по Калужскому шоссе, то есть значительно ближе к Москве, чем «Большое Домодедово», которое расположено в 40 км от МКАД по Каширскому шоссе. В «Новом Ступино», находящемся в 70 км от столицы, стоимость квартир — от 30 тыс. руб. за кв. м.
Лендлорды медленнее размораживаются
Большинство девелоперов крупных проектов комплексной застройки успешно прошли кризис и не заморозили основную часть своих строек главным образом благодаря поддержке государства в форме госгарантий, субсидий, процентных ставок по кредитам, а также госзаказу на выкуп жилья. Речь идет о компаниях «Ренова-СтройГруп», СУ-155, ГК ПИК и ЛСР.
Те, кто такую помощь не получил, как MR Group или ГК «Мортон», находили сильных партнеров в лице своих подрядчиков. MR Group практиковала бартерные схемы расчетов, а «Мортон» получала крупные госзаказы благодаря тандему с ДСК-1.
Лендлорды «Коалко» и УК «Масштаб» больше опираются на собственные силы и, возможно, поэтому несколько сбросили скорость продаж своих объектов. Но при этом компании все же остались в строю и, очевидно, дальше будут развивать свои проекты.
Источник